До середины 90-х годов прошлого века Кронштадтский район был закрыт для посещения. Эта закрытость до сих пор сказывается на местном рынке недвижимости: он только начинает развиваться. Перспективы развития района эксперты видят в улучшении его транспортной доступности.
Кронштадтский район расположен на острове Котлин в Финском заливе на расстоянии 48 км от центра Петербурга. Площадь района 1 584 га, население 41,5 тысячи человек.
Закрытая территория
Остров Котлин был известен с древних времен, но современная его история началась с осени 1703 года, когда по указанию Петра I на отмели к югу от Котлина был заложен форт Кроншлот. По замыслу Петра форт должен был стать базой российского военного флота. С 1709 года на острове велось строительство складов и причалов. Чуть позже был создан завод, на котором строились и ремонтировались боевые корабли.
В 1720-х на Котлине заложили большую крепость и дали ей имя Кронштадт. Петр считал город частью Петербурга и планировал устроить на Котлине «светский город». Первыми архитекторами Кронштадта были Жан-Батист Леблон и Доменико Трезини. Под их руководством был разработан перспективный план - с широкими улицами и большими площадями. Примечательно, что строительство шло одновременно с застройкой Васильевского острова, это объясняет некоторое сходство планировок.
В советское время в Кронштадте располагалась база Военно-морского флота. До 1996 года он был «режимным» городом. Ограничения были сняты, но Кронштадт во многом и теперь остается военной территорией. Треть площади острова Котлин по-прежнему занимают воинские части, ГУП «Кронштадтский морской завод» и завод «Арсенал».
В Кронштадте расположено несколько специализированных высших учебных заведений: Мореходная школа, Морской кадетский корпус, общетехнический факультет Северо-Западного политехнического университета, филиал Университета водных коммуникаций, филиал Академии сервиса и экономики. В районе немало памятников архитектуры. Символом Кронштадта является Николаевский Морской собор.
Островной статус Кронштадта способствовал активному развитию социальной инфраструктуры. Здесь есть школы и детские сады, поликлиники, военно-морской госпиталь. Немало магазинов шаговой доступности, предприятий сферы обслуживания. Впрочем, удаленность города отпугивает крупных ритейлеров - здесь нет сетевых операторов.
До 1984 года до Кронштадта можно было добраться только на пароме. Затем к центральной части острова с севера была подведена дамба - комплекс защитных сооружений (КЗС), призванный оградить Петербург от наводнений, по которой было открыто автомобильное сообщение с Петербургом. Дамба делит остров на две части, западную и восточную. На западе находится один из фортов, кладбище и воинская часть. Сам же город занимает восточную часть Котлина. Планируется также соединить остров с «большой» землей дамбой и с юга, тогда Кронштадт окажется на пути крупной транзитной автомагистрали, которая соединит Финляндию и Центральную Россию.
Транспортная доступность Кронштадта пока оставляет желать лучшего. Строительство дамбы, затянувшееся на несколько десятилетий, не способствовало улучшению сообщения с «большой землей». На четырехполосной автомобильной трассе, соединяющей по дамбе Кронштадт с Петербургом, постоянно ведутся строительные работы, что значительно затрудняет движение транспорта.
Жилье на острове
Обособленность Кронштадта наложила отпечаток на местный рынок жилья. Спрос локален - здешние квартиры покупают в основном сами кронштадтцы. Большая часть домов не может похвастаться высокими потребительскими характеристиками, современного жилья в районе мало.
Значительную часть жилищного фонда Кронштадта занимают дома постройки до 1917 года. Массовое жилищное строительство развернулось в 1930-х (треть жилфонда занимают сталинки), а затем продолжилось в хрущевские времена. В 1950-1960 годы здесь было построено несколько кварталов пятиэтажных типовых кирпичных и панельных домов компактной планировки.
В 80-х годах прошлого века, при въезде в город, где дамба соединяется с Кронштадтским шоссе, был возведен микрорайон Цитадель (квартал № 19) с современными кирпичными 7-12-этажными домами. Однако среди самих кронштадтцев они пользуются не лучшей славой: здесь селили «лимитчиков» - строителей дамбы. С того времени контингент жильцов не претерпел значительных изменений.
Объем предложения вторичного жилья в Кронштадте невелик, на него приходится только 1% предложения Петербурга. В квартал здесь обычно выставляется примерно 300-400 объектов. Около 27-28% предложения приходится на однокомнатные квартиры, доля двухкомнатных максимальна - не менее 40%, трехкомнатных - приблизительно 30%. На комнаты и многокомнатные квартиры приходится не более 2-3% общего объема предложения.
Спрос на вторичное жилье в Кронштадте также невелик, доля района в общем спросе по Петербургу не превышает 1-2%. Особенно низкий спрос на многокомнатные квартиры. «В целом жилищный фонд здесь низкого качества, в Кронштадте почти нет современного жилья, - говорит главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. - Новое строительство практически не ведется».
По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя стоимость квадратного метра в Кронштадтском районе на конец июня текущего года составляет примерно 75,5 тыс. руб. Самый дорогой квадратный метр предлагают в кирпичных домах на улице Карла Либкнехта, Советской, Флотской и Широкой улицах. Стоимость «квадрата» здесь достигает 87 тыс. руб. Самые дешевые варианты можно найти в домах старого фонда на Кронштадтской улице, улицах Станюковича и Карла Маркса. Стоимость квадратного метра в таких домах составляет около 53 тыс. руб.
Ветхое жилье будут сносить
Перспективы развития жилой функции в районе эксперты связывают с реализацией городской программы реновации хрущевок. В адресный перечень кварталов, предназначенных под снос, вошли девять территорий Кронштадтского района, что составляет практически пятую часть всего жилищного фонда Кронштадта. В этом списке квартал 12, (Красная ул., 8, к. 1, 2, 3); квартал 8, ограниченный улицей Комсомола, площадью Осокина, улицами Восстания и Гусева; кварталы 2-3-4, ограниченные улицами Восстания, Интернациональной, Мануильского и Пролетарской; квартал 38-Н-О, ограниченный улицами Восстания и Флотской, площадью Рошаля, Красным переулком. В список реконструируемых территорий также вошли кварталы 1, 5 и 6, ограниченные улицами Комсомола, Мануильского, Интернациональной и Ленинградской; квартал 40, (два дома по Коммунистической улице - 3-й и 5-й) и квартал 9-25, ограниченный Широкой улицей, улицей Восстания, а также улицами Карла Либкнехта и Рошаля.
Все девять территорий, «приговоренных» к сносу, расположены в центральной, исторической части Кронштадта. Общая площадь земельных участков - 19,7 га. Количество домов - 46. Жильцов, проживающих в этих домах, по данным администрации Кронштадтского района, 3 630.
Cогласно действующему генеральному плану Петербурга почти все кварталы, намеченные к реконструкции, сохранят за собой жилую функцию. Они обозначены как «кварталы исторической жилой застройки на территории исторических пригородов Петербурга, нуждающиеся в реконструкции и застройке с включением объектов общественно-деловой функции». Единственное исключение - квартал 40. Эта территория попадает в зону «объектов здравоохранения, культуры, административных зданий».
По Генеральному плану Петербурга до 2025 года предполагается строительство в Кронштадте около 170 тыс. кв. м жилых площадей. Почти 90% всего строительства будет мало- и среднеэтажным.
По мнению экспертов, на месте снесенных кварталов скорее всего будет возведено жилье эконом-класса. «В настоящее время здесь обосновано предложение жилья эконом-класса, цена которого, по всей видимости, будет одной из самых низких в Петербурге, - считает Сергей Бобашев. - Снос жилых кварталов и строительство здесь будут проводиться при активном участии бюджетных денег на расселение или при особых инвестиционных условиях».
Туристическая мекка
Перспективы развития Кронштадта напрямую связаны с завершением строительства дамбы и включением ее в состав КАД. «Строительство шестиполосного участка КАД на всей протяженности КЗС, который свяжет юг города с севером, сделает Кронштадт пропускным пунктом для всех желающих попасть в Карелию и в Финляндию», - полагает господин Бобашев. По мнению эксперта, после строительства дороги в Кронштадтском районе можно ожидать появления новых объектов торговой инфраструктуры и развлекательной индустрии.
Завершение строительства КАД намечено на 2010 год, после чего, по замыслу городских властей, будет организовано движение из Кронштадта в сторону Ломоносова и возникнет необходимость в строительстве автовокзала. Сегодня этот вопрос рассматривается администрацией Кронштадта вмсте с городским Комитетом по транспорту и с инвесторами.
В целях улучшения транспортной доступности района городскими властями планируется строительство дороги - дублера Кронштадтского шоссе. В настоящее время уже принято решение о строительстве дороги, которая будет продолжением Цитадельского шоссе.
Постепенно идет процесс перепрофилирования Кронштадта из военного города в центр туризма и развлечений. Администрация комплекса Дворец конгрессов Управления делами Президента планирует превратить кронштадтский форт Александр в развлекательный комплекс. Проект предусматривает создание в форте культурно-развлекательного комплекса, в состав которого предполагается включить театральную сцену, интерактивный музей истории фортов Кронштадта, кафе, бары, ресторан, торговую зону и несколько гостиничных VIP-номеров.
В феврале текущего года КУГИ был объявлен конкурс на длительную (на 49 лет) аренду 7-го Северного Кронштадтского форта. Он расположен ближе всего к Петербургу, поэтому именно он первый был выставлен на торги. Общая площадь форта составляет 28,9 тыс. кв. м. Победителем конкурса стало ООО «Седьмой северный форт». Форт имеет обременения КГИОПа, а арендатор должен будет за собственный счет провести комплексный ремонт сохранившихся казематов с реставрацией фасадов и приспособлением помещений под современное использование. По мнению экспертов, там можно организовать ресторанно-развлекательный комплекс. «В форте также возможна организация яхт-клуба, ресторана, отеля, но инвесторов может отпугнуть местоположение», - считает Олег Барков, генеральный менеджер «Knight Frank Санкт-Петербург».
Географическое положение Кронштадта, дамба и форты дают широкие возможности для развития яхтенного и корабельного туризма. Так, компания «Третий парк» выкупила право аренды 14 га земли в Кронштадте и планирует открыть новый яхт-клуб на 600 мест. Старый клуб, располагающийся на восточной оконечности острова, планируется использовать как ремонтную базу и зимнюю стоянку судов, а новый современный комплекс планируется построить на территории форта Константин.
По словам Сергея Бобашева, Кронштадт имеет неплохие перспективы через несколько лет превратиться в туристическую мекку и войти в «золотое кольцо» культурно-исторических пригородов Петербурга, таких как Пушкин, Петродворец и др.
По мнению эксперта, Кронштадтский район обладает хорошим потенциалом для развития транспортно-логистической инфраструктуры. Строительство складских комплексов возможно на перепрофилированных военных и промышленных территориях Кронштадта. Уже сейчас в Кронштадтском районе идет реализация нескольких подобных проектов. На территории производственно-складской зоны севернее Кронштадтского шоссе возводятся три объекта: логистический комплекс ООО «Адмирал», производственный склад ООО «Концерн «Пять звезд» и производственно-складской комплекс ООО «Металлопроект».
«Форты Кронштадта уже сейчас используются для проведения увеселительных мероприятий, фестивалей, концертов. Реконструкция фортов и других памятников истории Кронштадта, строительство гостиниц и других объектов туристической инфраструктуры сделают район весьма привлекательным для туристов, - считает Сергей Бобашев. - В перспективе здесь возможно возведение элитного жилья».
